ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของผู้พัฒนาชั้นนำ
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตที่เฟื่องฟู และช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยไหวพริบและกลยุทธ์ที่เฉียบคม ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกปีที่สร้างบทเรียนอันล้ำค่าให้กับผู้เล่นทุกรายในตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็นเสาหลักที่สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมได้เป็นอย่างดี
หลายท่านอาจจะยังคงจำได้ถึงความคาดหวังอันสูงลิ่วที่ตั้งไว้เมื่อปลายปี 2565 ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวจะพาตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 พุ่งทะยานต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผันอย่างน่าประหลาดใจ ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงดูไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนัก
ด้วยความเข้าใจในความซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และความจำเป็นในการวิเคราะห์เชิงลึก ผมจึงได้มอบหมายให้ทีมงานของ Property Mentor ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและฉายแสงออกมาท่ามกลางความผันผวนนี้ได้ ผมจะพาเจาะลึกถึงตัวเลขรายได้จากการขาย รายได้รวม และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนที่สุดของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่สะท้อนผ่านตัวเลข
ตลอดปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูผิวเผินเกินไป หากไม่เจาะลึกเข้าไปในรายละเอียดรายบริษัท เพราะเมื่อพิจารณาเป็นรายหน่วย เราจะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่าแรงกดดันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นั้นแผ่กระจายออกไปในวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บางบริษัทมีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันด้วยรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงและมีประวัติยาวนานอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม ก็มียอดลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
สิริ แสนสิริ: แชมป์รายได้รวมที่สร้างการเติบโตอันน่าประทับใจ
ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว แสนสิริ (SIRI) ได้แสดงผลงานอันโดดเด่นที่สุด โดยก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และมีการเติบโตถึง 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นความสำเร็จที่น่าภาคภูมิใจอย่างยิ่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.9%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการ การตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมมักจะย้ำเสมอว่า การจะวัดผลงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะเป็นรายได้ที่เกิดจากธุรกิจแกนหลักโดยตรง บริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้รวมที่ดูสูงจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น หรือจากส่วนแบ่งกำไรจากการร่วมทุน แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการ การตลาด และการบริหารจัดการการขายจริง ๆ
เมื่อเราวัดกันที่รายได้จากการขาย ตัวเลขภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท ในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงไปถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ครองอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 นี่แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 และปีที่ผ่านมา
เอพี (ไทยแลนด์) และ แสนสิริ: การขับเคี่ยวเพื่อตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (-2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
มีอีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าจับตา หลังจากที่ได้ปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงการก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นที่สำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: วัดกันที่ผลลัพธ์สุดท้ายของการดำเนินงาน
ถึงแม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินธุรกิจคือการสร้างผลกำไร การมีรายได้มากแต่มีกำไรน้อย หรือแม้แต่การขาดทุน ย่อมหมายถึงการไม่ประสบความสำเร็จในเชิงธุรกิจ ดังนั้น การวิเคราะห์กำไรสุทธิ จึงเป็นเครื่องมือที่ทรงพลังที่สุดในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรสุทธิท่ามกลางรายได้ที่ลดลง
แม้ว่ารายได้รวมและรายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงสามารถครองตำแหน่งผู้นำในแง่ของกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาทในปี 2566 ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ตำแหน่งผู้นำอาจตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มและทิศทางสำหรับปี 2567
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สรุปได้ว่า ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานและเผชิญความท้าทายสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง การที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายมีรายได้ลดลงและกำไรหดตัว สะท้อนถึงปัจจัยลบหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง
เมื่อมองไปข้างหน้า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้พัฒนาที่ประสบความสำเร็จในปี 2566 คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีความสามารถในการแข่งขันด้านราคา รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญใน วงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมและความยืดหยุ่นในการปรับตัวอย่างสูง บริษัทที่สามารถคาดการณ์แนวโน้มตลาดได้อย่างแม่นยำ นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่แตกต่าง และเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังพิจารณาลงทุนใน คอนโดมิเนียมกรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยว ราคา ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ผมขอเชิญชวนท่านเข้ามาพูดคุยกับทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราที่ Property Mentor เพื่อรับคำปรึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ที่จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในทุกการลงทุนของท่านครับ
