ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
สวัสดีครับ ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน และปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นบททดสอบอันท้าทายสำหรับทุกบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในภาคส่วนนี้อย่างแท้จริง การคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่อสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจน กลับต้องเผชิญกับแรงต้านที่คาดไม่ถึง การชะลอตัวของตลาดที่เริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและปัจจัยแวดล้อมที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้มีเป้าหมายเพื่อประเมินความสามารถของแต่ละบริษัทในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยท่ามกลางความหลากหลาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
ในบรรดาบริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราพบว่า L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถเบียดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมี AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งทางธุรกิจอย่างแท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การบริหารโครงการ หรือการลงทุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวในกลุ่มผู้นำ
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มสุดยอด ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้อยู่ในแดนบวกได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
AP (Thailand) เป็นหนึ่งในบริษัทที่โดดเด่นมากในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่ารายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยผลงานอันโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ของ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ กำไรสุทธิ ที่สามารถทำได้ เพราะนั่นคือจำนวนเงินที่ไหลเข้ากระเป๋าอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทก็ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้รวมจะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ กำไรสูงสุด ในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่ทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่เหตุผลหลักมาจากการบันทึกกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้ แทนที่จะเป็นอันดับ 2
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปแบบหวุดหวิด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดใน Top 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความผันผวน บริษัทที่สามารถปรับตัวได้ดี รักษาฐานรายได้จากการขาย และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ คือผู้ที่มีโอกาสจะก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 นี้ มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับแรงกดดัน แม้จะมีความพยายามในการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐและภาคเอกชน แต่ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าบริษัทที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา คือบริษัทที่มี วิสัยทัศน์กว้างไกล และ ความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ พวกเขาไม่เพียงแต่มุ่งเน้นการขาย แต่ยังให้ความสำคัญกับการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า การบริหารจัดการการเงินอย่างรอบคอบ และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมรับมือกับทุกการเปลี่ยนแปลง หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2567 ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้มีประสบการณ์โดยตรงครับ
