เปิดยุทธจักรอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้รอดและผู้ที่พลิกเกม?
ในฐานะที่คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงสุดมานับครั้งไม่ถ้วน การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จึงเป็นเหมือนกระจกสะท้อนภาพรวมและแนวโน้มสำคัญ ที่นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ควรทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของบรรดาผู้เล่นในวงการนี้อย่างแท้จริง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่คาดไม่ถึง
หลายคนอาจคาดหวังว่า โมเมนตัมเชิงบวกที่เริ่มต้นในปี 2565 จะส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2566 อย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวหลัก เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดพลุความคึกคักได้อย่างที่เคยเป็น ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขาย คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮาส์ ยังคงอึมครึม ลามไปถึงต้นปี 2567
จากข้อมูลที่เราได้รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ พบว่า รายได้รวมของบริษัทเหล่านี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ผู้ประกอบการหลายรายกำลังเผชิญ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบและกลยุทธ์การรับมือ
บริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% ถือเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
พลิกมุมมอง: ใครคือแชมป์รายได้รวม และใครคือผู้พิชิตรายได้จากการขาย?
เมื่อมองที่รายได้รวมของ 10 บริษัทชั้นนำในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตขึ้น 12% เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอต่อการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง คือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจ และสะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด
เมื่อเจาะลึกเฉพาะ รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, LPN Development ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริ และ ศุภาลัย ยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตด้านรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็น ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% ตามมาด้วย Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่อันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท, Quality House (QH) ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ที่อันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่หลังจากเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผลในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวเลขที่สำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือเครื่องพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริงสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses แชมป์กำไรสุทธิ, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ล่าอย่างใกล้ชิด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงเป็นแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากหักปัจจัยนี้ออกไป ศุภาลัย (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยศุภาลัยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%, Origin Property (ORI) ที่อันดับ 5 แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังทำกำไรได้ถึง 3,160 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย, Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ที่อันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการมองหาโอกาส
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญในปี 2566 สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ได้รับผลกระทบ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากและต้องใช้กลยุทธ์ที่เฉียบคมยิ่งขึ้นในการรับมือกับตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างจุดเด่นที่แตกต่าง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทายนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ การศึกษาถึงแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ อสังหาริมทรัพย์แนวสูง ในทำเลศักยภาพ เช่น อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อาจเป็นอีกช่องทางในการสร้างการเติบโต
อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมค้นหากลยุทธ์ที่ใช่สำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของคุณ เพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดที่เต็มไปด้วยโอกาสนี้
