บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ นับเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยบททดสอบสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการเริ่มต้นฟื้นตัวอย่างน่าจับตา แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ และสภาวะนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ด้วยความจำเป็นในการทำความเข้าใจทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างถ่องแท้ Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทในการรับมือกับความท้าทายนี้ และเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามแข่งที่ดุเดือดนี้
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ยากจะปฏิเสธ
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่แพร่กระจายไปทั่วภาคอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ มาอย่างยาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บทสรุปรายได้รวม 10 อันดับแรก (ปี 2566):
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยสำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการ
หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในส่วนนี้ ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
บทสรุปรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก (ปี 2566):
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายโตขึ้น)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายโตขึ้น)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% – เป็นบริษัทที่เติบโตในแดนบวก)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษ หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ อสังหาริมทรัพย์แนวสูง ของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสามารถในการแข่งขัน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้หรือยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
บทสรุปกำไรสุทธิ 10 อันดับแรก (ปี 2566):
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 แม้บางบริษัทจะสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้หรือกำไรไว้ได้ แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า หลายบริษัทต้องเผชิญกับแรงกดดันที่รุนแรง
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นประเด็นสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของ ตลาดบ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และเข้าใจถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อก้าวผ่านความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 อย่างมีประสิทธิภาพ การพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์โดยตรง จะเป็นแนวทางที่ดีที่สุดในการสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืน
