บทวิเคราะห์เชิงลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ฝ่ามรสุม สู่การพิสูจน์ความแกร่งของผู้เล่นตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ตั้งแต่ยุคบูม ไปจนถึงช่วงเวลาแห่งความท้าทาย ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการเริ่มต้นฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่ตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและความคึกคักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมอย่างละเอียดเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2566 ทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า บริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขสะท้อนความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างรุนแรง พบว่ามีหลายรายที่ตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงไปราวๆ -28% นอกจากนี้ ไรมอนด์ แลนด์ (RML) ก็ประสบกับภาวะรายได้ลดลงถึง -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) -22% และ ไซมิส แอสเสท (SAMA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบไปถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมของรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นผู้นำ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วยอันดับ 3 ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ในขณะที่อันดับ 4 คือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่เพียงพอในการประเมินความแข็งแกร่งที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลัก หากจะวัดกันที่ผลงานที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลักจริงๆ เราควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นสำคัญ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ พบในหลายบริษัท เช่น ไรมอนด์ แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม การบริหารต้นทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และ การปรับตัวต่อสภาวะเศรษฐกิจมหภาค จึงเป็นปัจจัยสำคัญยิ่งยวด
เอพี (ไทยแลนด์) โกยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท นำทัพ Top 10
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่าง เซ็นทรัล พัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 เซ็นทรัล พัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าและการสร้างยอดขายที่แข็งแกร่งของบริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลที่มีศักยภาพ
กำไรสุทธิ: การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของ “ผู้ชนะ”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง การพิจารณา กำไรสุทธิ (Net Profit) จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทก็ขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัล พัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงมีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรให้บริษัทถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 3 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดของกำไรสุทธิถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ขณะที่ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้กำไรจะลดลง -25% ก็ยังคงติด Top 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท
โอกาสและความท้าทายในปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลทั้งหมดนี้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและศักยภาพในการปรับตัวของแต่ละบริษัท
สำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง สถานการณ์ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ปัจจัยมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อตลาด การดำเนินธุรกิจที่เน้น คุณภาพของผลิตภัณฑ์ การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง และ การเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง จะเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าภายใต้ความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสที่ซ่อนอยู่สำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัวและนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ตลาด การมองหา ทำเลทองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียม ที่สอดคล้องกับเทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ รวมถึงการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีดิจิทัลในการเข้าถึงลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมความแข็งแกร่งให้ธุรกิจ นี่คือเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่งในการพิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบคอบ และหากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดจะเหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งไปด้วยกัน
