วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปผลประกอบการและทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมมองย้อนกลับไปปี 2566 ด้วยความรู้สึกที่ผสมปนเป ทั้งความท้าทายที่ประจักษ์ชัด และโอกาสที่เริ่มก่อตัวภายใต้แรงกดดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเคยมีความหวังในปี 2565 ด้วยโมเมนตัมที่ส่งต่อมา แต่ทว่าปี 2566 กลับกลายเป็นปีที่หลายฝ่ายต้องเผชิญกับความผิดหวัง ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังได้ และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน และเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิครั้งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่เผยให้เห็นความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำ รายได้รวมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไปได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท หากมองเพียงตัวเลขภาพรวมนี้ อาจดูเหมือนว่าตลาดไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด เราจะพบภาพที่น่ากังวลใจกว่านั้นอย่างมีนัยสำคัญ: ถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดตัวไปถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้ท้าชิงรายได้รวมสูงสุด: ใครคือผู้นำตลาด?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – ครองอันดับ 1 ด้วยการเติบโตที่แข็งแกร่ง
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท – รั้งอันดับ 2 อย่างเหนียวแน่น
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท – ยังคงรักษาตำแหน่งอย่างมั่นคง
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท – แม้รายได้รวมลดลง แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท – (หมายเหตุ: ข้อมูลเดิมระบุชื่อ “ยูนิเวนเจอร์” ซึ่งปัจจุบันคือ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การจะประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นหลัก เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้มาจากธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อเราตัดปัจจัยอื่นออกไป พิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ Top 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ดิ่งลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ผู้นำยอดขาย: ใครคือตัวจริงในสนามขาย?
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท – กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขายที่โดดเด่น
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท – เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในอันดับต้นๆ
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท – ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขายเติบโต 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท – แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท – แม้จะมียอดขายลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แบรนด์ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือ กำไรสุทธิ เพราะไม่ว่ารายได้จะมากเพียงใด หากมีต้นทุนสูงและกำไรต่อหน่วยต่ำ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้
สำหรับปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
ผู้ทำกำไรสูงสุด: ใครคือขุมทรัพย์แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ กำไรสุทธิสูงสุด ในปี 2566 จะพบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH ยังคงเป็นผู้นำด้วยกำไรที่สูง สาเหตุหลักมาจากการบันทึกกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท – เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท – แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท – เฉือน QH ไปอย่างฉิวเฉียด
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เผชิญกับความท้าทายในปี 2566 อย่างชัดเจน แนวโน้มที่เห็นบ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความสามารถในการบริหารจัดการอย่างสูง เพื่อผ่านพ้นสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมเชื่อว่าปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จในปีต่อๆ ไป ไม่ใช่เพียงแค่การขายให้ได้มากที่สุด แต่คือการสร้าง โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การสร้างฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่รวดเร็ว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังพิจารณาทางเลือกในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว กรุงเทพฯ, คอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้า, หรือ ทาวน์เฮาส์ สมุทรปราการ, การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ ทีมงาน Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของคุณ เพื่อวิเคราะห์เชิงลึก วางแผนกลยุทธ์ และร่วมมือกันสร้างความสำเร็จให้เกิดขึ้นจริงใน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ครับ.
