ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปของผู้ท้าชิงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ปี 2566 คือช่วงเวลาแห่งการประเมินผลกระทบอย่างลึกซึ้ง หลังจากที่อุตสาหกรรมได้เห็นแสงสว่างแห่งการฟื้นตัวในปี 2565 ผู้คนในวงการต่างคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่ตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมีปัจจัยลบจากสถานการณ์ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบดังกล่าวก็ยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการขายคึกคักในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่ต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 และประเมินความสามารถในการปรับตัวของผู้เล่นหลักในตลาด
รายได้รวม: การชะลอตัวที่กระจายตัว
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากลงลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือกว่าครึ่งของบริษัทที่ถูกสำรวจ มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ยอดขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพ
เมื่อเราพิจารณาในเชิงลึกถึง รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัท หรือเกือบ 75% ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีของ Raimon Land (RML) น่าเป็นที่จับตา เมื่อรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ส่วน Land and Houses (LH) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่น่าตกใจ โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่าแม้บริษัทใหญ่ๆ จะยังมีรายได้รวมที่สูง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าการดำเนินงานในส่วนของการขายจะยังคงแข็งแกร่งเหมือนเดิม
AP Thailand (AP) ครองแชมป์ยอดขาย: กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP Thailand (AP) ได้ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) มาเป็นอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality Houses (QH) เข้ามาเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับมาอย่างสม่ำเสมอที่อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่างมากคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ถึงแม้จะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิหรือกำไรที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้มีน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลกว่านั้นคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท หรือเกือบครึ่งหนึ่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์นอกเหนือจากการขาย
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิ โดยทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาทในปีนี้ แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวนเงิน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) มาเป็นอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ตัวเลขที่ได้นำเสนอข้างต้น คือภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา เป็นข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าปี 2566 คือปีแห่งความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ และแนวโน้มในปี 2567 ก็น่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าปี 2567 จะเป็นปีของการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์ปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ต้นทุนต่ำ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย จะเป็นหัวใจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการประเมินสถานการณ์ปัจจุบันอย่างรอบด้าน และเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาถึง การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ จะเป็นการวางรากฐานสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยพลวัต
