สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ สู่ภาพอนาคต 2567
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ในช่วงปลายปี 2565 จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของตลาดที่เริ่มมีสัญญาณที่ดี ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงต่อเนื่องมายังปี 2567 ซึ่งยังคงเป็นปีแห่งความไม่แน่นอน
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor ซึ่งเป็นพันธมิตรที่น่าเชื่อถือในวงการ จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการบริหารจัดการท่ามกลางสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม การพิจารณาภาพรวมนี้อาจยังไม่สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่น่ากังวล
บริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้หดตัวไป 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ตามรายได้รวมปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
หากพิจารณาในมิติที่เจาะลึกถึง “รายได้จากการขาย” อันเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขจะมีความแตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ เข้ามาเสริม แต่เมื่อวัดกันที่รายได้จากการขายจริง ๆ โฉมหน้าของ Top 10 ย่อมเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ตามรายได้จากการขายปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอันโดดเด่น โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงการเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากผลกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นๆ คือผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาฯ ตามกำไรสุทธิปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง โดยปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา ได้แก่
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: อัตราเงินเฟ้อที่ยังทรงตัว, อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังอยู่ในระดับสูง, และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ล้วนเป็นปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
มาตรการภาครัฐ: นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์, การปรับปรุงกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง, และโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง: ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย, การให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวก, และเทรนด์การอยู่อาศัยที่ยั่งยืน จะเป็นแรงผลักดันให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว
การแข่งขันที่เข้มข้น: การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงง่าย (Affordable housing) และโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche market)
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ, การขาย, และการบริการ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ในวงการมายาวนาน ผมเชื่อว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความเชี่ยวชาญ ประสบการณ์ และความยืดหยุ่นในการปรับตัวอย่างสูง ใครก็ตามที่สามารถเข้าใจความต้องการของตลาดได้อย่างลึกซึ้ง, บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์, และสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าได้อย่างสม่ำเสมอ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสในท่ามกลางความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมและเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาถึง เราพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกและให้คำปรึกษา เพื่อให้ธุรกิจของท่านสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป.
