บทวิเคราะห์เจาะลึก: ผู้เล่นตัวจริงในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – การฟื้นตัวที่ยังห่างไกล แต่ใครคือผู้พลิกเกม?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และหากจะกล่าวถึงปี 2566 ที่ผ่านมา คงต้องนิยามว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจที่เคยเปี่ยมด้วยพลวัต จากความคาดหวังอันสูงลิ่วที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 การฟื้นตัวที่หลายคนเชื่อว่าจะมาถึง กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่เริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่หวัง ทิ้งไว้เพียงความไม่แน่นอนที่ลากยาวมาจนถึงปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไรบ้าง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกเผยให้เห็นว่า ในจำนวน 41 บริษัทดังกล่าว มีถึง 25 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการหดตัวที่กว้างขวางกว่าที่ตัวเลขภาพรวมอาจบ่งชี้
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP Thailand (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
“แสนสิริ” ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 สามารถจัดอันดับได้ดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การประเมินผลการดำเนินงานมีความแม่นยำยิ่งขึ้น เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การมองที่รายได้จากการขายโดยตรง จะสะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างชัดเจน
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
“เอพี (ไทยแลนด์)” ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ตัวเลขรายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยพิเศษ
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างโดดเด่น แต่ภาพรวมยังคงแสดงถึงภาวะชะลอตัวและแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และกำลังซื้อที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อภาพรวมของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, นำเสนอนวัตกรรมและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างตรงจุด, และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโตได้
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่อยู่ในวงการ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค ร่วมกันจับตาดูความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างต่อเนื่อง และพิจารณาถึงกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่รออยู่ หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการวางแผนกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ.
