ปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นระยะเวลาเกือบหนึ่งทศวรรษ ข้าพเจ้าขอยืนยันว่าปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่อุตสาหกรรมเริ่มกลับมาฟื้นตัวหลังผ่านพ้นวิกฤต แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูการขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาสดใสได้เท่าที่ควร และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงสืบเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการตลอดปี 2566 ใครคือผู้ที่สามารถประคองธุรกิจให้อยู่รอดท่ามกลางความผันผวนนี้ได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่น?
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่กระทบวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย ประมาณ 1.2% แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทบางแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่าเป็นห่วง โดยมีบริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบไปราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังประสบกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มักมีผลงานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวมสูงสุดปี 2566: แสนสิริ แซงหน้า AP Thailand
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่สะท้อนถึงศักยภาพทางธุรกิจหลักของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นั้น การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม ซึ่งอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์เข้ามาเกี่ยวข้อง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสังเกตคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่ารายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขายสูงสุด: AP Thailand ชนะเลิศ
เมื่อเจาะลึกที่รายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโต)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกหนึ่งผู้ประกอบการที่น่าจับตา ด้วยการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ทำให้เริ่มเห็นผลตอบแทนอย่างชัดเจน ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างแท้จริง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงยอดขายที่สูงลิ่ว แต่คือความสามารถในการสร้างผลกำไรสุทธิ (Net Profit) ที่จับต้องได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องเป็นปีที่ 3-4 ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิสูงสุด: Land and Houses ครองแชมป์ ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงเป็นอันดับ 1 ส่วนหนึ่งจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทเรียนและความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเสมือนกระจกสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัว และการแข่งขันที่เข้มข้น
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกหลายประการ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีผู้ประกอบการที่สามารถแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดได้ นี่คือบทพิสูจน์ถึงความเป็นมืออาชีพและความมุ่งมั่นในการสร้างสรรค์คุณค่าให้กับผู้บริโภคและตลาดโดยรวม
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน การทำความเข้าใจในภาพรวมและแนวโน้มผลประกอบการของบริษัทต่างๆ คือก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง
เพื่อเจาะลึกกลยุทธ์ที่ทำให้บริษัทเหล่านี้สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้ หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมและเริ่มต้นก้าวต่อไปอย่างมั่นคง
