สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้คร่ำหวอด – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน การคาดการณ์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 นั้นเริ่มต้นด้วยความหวังอันเต็มเปี่ยม จากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่อุตสาหกรรมกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับพลิกผันอย่างน่าประหลาดใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสที่สี่ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสนัก เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ด้วยความเข้าใจในสถานการณ์เช่นนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อทำการประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา เราต้องการทราบว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด คือ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระทบทุกระดับ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างมีผลประกอบการที่น่าผิดหวัง โดยรายได้รวมลดลงไปถึงราวๆ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ รายได้จากการขาย เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุนผลประกอบการโดยรวม หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างแน่นอน
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายที่เกิดขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราเห็นการลดลงอย่างรุนแรงในบริษัทอย่าง Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการกลับมาของผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือสิ่งที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและรักษาผลประโยชน์สูงสุดให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายสำหรับปี 2567: ยุทธศาสตร์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 การแข่งขันที่สูงขึ้น การชะลอตัวของกำลังซื้อ และปัจจัยภายนอกต่างๆ ล้วนส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมมานั้น บ่งชี้อย่างชัดเจนว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับนักลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า การศึกษาข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน และสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหา ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยนำทางธุรกิจของท่านให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง คือก้าวแรกสู่การวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง เพื่อคว้าชัยชนะในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะมาถึง
