วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 คือปีที่ต้องยอมรับว่า เป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศไทย ความคาดหวังที่เคยมีจากแรงส่งอันแข็งแกร่งของปี 2565 เริ่มต้นอย่างสดใส บัดนี้ได้แปรเปลี่ยนเป็นภาพสะท้อนของภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลายประการ ทั้งการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง การเมืองเข้มข้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความไม่แน่นอนที่ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองและศักยภาพในการจับจ่ายของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมตลาดกลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้บรรยากาศที่คาดหวังจะสดใสขึ้นในปี 2567 กลับยังคงเต็มไปด้วยความอึมครึม
เพื่อให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ และที่สำคัญ เพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งตัวเลขนี้ แม้จะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นและความต้องการซื้อที่อาจชะลอตัว
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงกว่า -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่หดตัวไปถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -18% ยิ่งไปกว่านั้น น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงอยู่ในแดนลบที่ -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของกำลังซื้อจริง
หากเราจะพิจารณาถึงประสิทธิภาพที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ การให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” จะเป็นตัวชี้วัดที่ตรงไปตรงมามากกว่า เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นที่เข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาดอย่างชัดเจน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงอย่างมากถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายติดลบเล็กน้อยที่ -2% และที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ผู้นำด้านยอดขาย)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 และเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะตกลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้มหาศาล แต่หากผลกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้จะลดลง โดยได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 2)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 6)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และจากแนวโน้มในปัจจุบัน คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเหล่านี้ ถือเป็นก้าวสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจอย่างชาญฉลาด เพื่อก้าวผ่านวิกฤตและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ ผมขอเชิญชวนทุกท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และหากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ใช่สำหรับท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
