พลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวและความท้าทายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่บททดสอบความแข็งแกร่งของเหล่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้กลับมาได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในสภาพแวดล้อมที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ส่งสัญญาณที่น่ากังวล
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินเหมือนไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูงกว่า 20% มีจำนวนหนึ่งที่น่าจับตามอง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการหดตัวของรายได้ถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนาน ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่แม่นยำยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อพิจารณาเฉพาะตัวเลขนี้ โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นการหดตัวของรายได้จากการขายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ครองอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
ปี 2566 เป็นปีที่ AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมายืนหนึ่งในฐานะผู้นำด้านรายได้จากการขาย โดยทำยอดขายได้ถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าสนใจเป็นพิเศษ ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งสะท้อนถึงการประสบความสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จอย่างเต็มที่ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านกำไรสุทธิ
แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ทำกำไรได้โดดเด่นในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากหักรายการพิเศษนี้ออกไป Supalai (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ไปทางที่ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์และความสามารถในการปรับตัวออกมาใช้ให้เต็มที่เพื่อประคองธุรกิจและสร้างการเติบโต การแข่งขันในตลาดจะยังคงรุนแรง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง ที่ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่ก็ต้องเผชิญกับกำลังซื้อที่จำกัด
ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างแท้จริง และมีกลยุทธ์ทางการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้
กลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในปี 2567:
การบริหารจัดการต้นทุนและการเงิน: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุด รวมถึงการบริหารกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: การศึกษาความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง การนำเสนอนวัตกรรม และการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์และความสามารถในการซื้อของกลุ่มเป้าหมาย จะเป็นกุญแจสำคัญ
การตลาดดิจิทัลและการขายออนไลน์: การใช้เครื่องมือดิจิทัลในการเข้าถึงลูกค้า การสร้างการรับรู้ และการอำนวยความสะดวกในการตัดสินใจซื้อ จะมีความสำคัญมากขึ้น
การสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ: การร่วมมือกับพันธมิตรที่แข็งแกร่ง เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงตลาดใหม่ๆ
การให้ความสำคัญกับ ESG: การดำเนินธุรกิจที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล จะช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและเพิ่มความน่าเชื่อถือในระยะยาว
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และกำลังมองหาแนวทางในการนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางความผันผวนของตลาดในปี 2567 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของตนเอง และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
หากคุณพร้อมที่จะรับมือกับความท้าทาย และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำและกลยุทธ์ที่ปรับให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันของคุณได้แล้ววันนี้
