วิเคราะห์เจาะลึก! ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นบทพิสูจน์สำคัญของความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในภาคส่วนที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยมาอย่างยาวนาน แม้จะมีปัจจัยที่เคยคาดหวังว่าจะส่งผลดีต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการเติบโต แต่ภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้
ภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบวงกว้าง
ปี 2566 คือปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การชะลอตัวของตลาดเริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่เป็นไฮซีซั่นของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่ควรจะเป็น สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์และบริหารจัดการต้นทุนอย่างรัดกุม
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการและประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคและยืนหยัดเป็นผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความเหนื่อยล้า
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาที่หนักหน่วงกว่าค่าเฉลี่ย โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการทำธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ซึ่งไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดปรากฏในบริษัทอย่าง Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งแม้จะเป็นเบอร์ต้น ๆ ของอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งภายหลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการและสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงบรรทัดสุดท้าย นั่นคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานและความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง พบว่าในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลดีจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แสดงให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญในปี 2566 อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตมักมีโอกาสซ่อนอยู่ สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการใน อสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องใช้ความรอบคอบและกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังคงผันผวน
ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ ประกอบด้วย การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม, นโยบายการเงินและการคลังของภาครัฐ, ทิศทางอัตราดอกเบี้ย, ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค, และการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต ความยั่งยืน และเทคโนโลยีมากขึ้น
ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, สร้างความแตกต่างและจุดเด่นให้กับผลิตภัณฑ์, รวมถึงการใช้ประโยชน์จากช่องทางการขายและการตลาดที่หลากหลาย จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และภูมิภาคต่างๆ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน วิเคราะห์แนวโน้มของตลาดและทำเลที่มีศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก, วางแผนกลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์, หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮ้าส์ ในทำเลที่น่าสนใจ เช่น อสังหาริมทรัพย์สุขุมวิท หรือ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือต้องการทราบข้อมูลเกี่ยวกับ ราคาบ้านมือสอง ในแต่ละพื้นที่ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนท่านในทุกก้าวของการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ไทย
