วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะพุ่งสูงหลังการฟื้นตัวอันแข็งแกร่งในปี 2565 แต่โมเมนตัมดังกล่าวกลับไม่ต่อเนื่อง ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างละเอียด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ตัวเลขที่สะท้อนความซบเซา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับเลขสองหลัก เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ลดลงได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย ชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบันทึกจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับประสิทธิภาพการดำเนินงานหลักของบริษัท
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงมีจำนวนถึง 30 จาก 41 บริษัท ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่แพร่หลายในตลาด
บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ประสบภาวะรายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) โกยรายได้จากการขายสูงสุด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และติด Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นและน่าจับตามอง คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทในระยะยาว
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในท้ายที่สุด ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท คือ “กำไรสุทธิ” เพราะต่อให้มียอดขายสูงเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือมีต้นทุนสูง ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุนกว่า 2,500 ล้านบาทเข้ามาเสริม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: สู่ยุคแห่งการปรับตัวและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่สูงขึ้น และกำลังซื้อที่อ่อนแอลง สภาพเศรษฐกิจมหภาค นโยบายดอกเบี้ย และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และนำเสนอกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด การมุ่งเน้นไปที่การบริหารต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้ และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านอุปสรรคนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือต้องการสำรวจโอกาสใหม่ๆ ใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจของท่านให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
อย่ารอช้า! เข้าร่วมเวิร์คช็อปสุดเข้มข้นจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง เพื่อเจาะลึกกลยุทธ์การเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา พร้อมรับคำแนะนำแบบส่วนตัวเพื่อธุรกิจของคุณโดยเฉพาะ
