วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งในสมรภูมิที่ผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายที่ซ่อนอยู่
สำหรับภาพรวมของ รายได้อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนัก จนมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ติดลบไปราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siam Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขาย จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 บางแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้มาจากธุรกิจหลักโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพผลงานการพัฒนาและส่งมอบโครงการได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในส่วนรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ที่ครองอันดับ 1 ในหมวดนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานด้าน ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ โดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัวและคว้าโอกาสในตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและความยั่งยืน
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “ผู้ชนะตัวจริง” คือผู้ที่สามารถสร้าง กำไรสุทธิ ได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้แรงหนุนจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
จากข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยมหภาคที่ผันผวนกำลังซื้อที่ชะลอตัว และต้นทุนที่ปรับสูงขึ้น ประกอบกับปัจจัยเฉพาะของอุตสาหกรรม เช่น การแข่งขันที่รุนแรงและกฎระเบียบที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง
สำหรับแนวโน้มในปี 2567 นี้ คาดว่ายังคงเป็นอีกปีที่ท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การบริหารกระแสเงินสด และการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันอย่างต่อเนื่อง
บริษัทที่สามารถแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นในการปรับตัว การบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นกลุ่มที่จะสามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตในระยะยาว
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังวางแผนธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ คือจุดเริ่มต้นสำคัญของการตัดสินใจที่ถูกต้อง และหากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจศักยภาพในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อร่วมสร้างความสำเร็จไปด้วยกัน
