แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกกลยุทธ์ผู้ประกอบการสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งบททดสอบอันท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่า ภาพรวมกลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งแรงกดดันนี้ยังคงทอดเงายาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และดูเหมือนว่าความท้าทายนี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มาเกือบศตวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกคือหัวใจสำคัญของการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตในยุคที่การเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว Property Mentor ในฐานะหน่วยงานที่รวบรวมข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการสำรวจและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าผู้ประกอบการแต่ละรายสามารถปรับตัวรับมือกับความผันผวนของปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ปรากฏชัด
ในช่วงปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงถึงการปรับลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เพราะถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ติดลบ 22% และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) รักษาระดับที่แข็งแกร่ง
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียดที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงขีดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างตรงไปตรงมา เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดแชมป์รายได้จากการขาย: Sansiri ตอกย้ำความแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นอันดับ 1
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท ขยับมาอยู่อันดับ 2 และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท ก้าวขึ้นสู่ Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท ติดอันดับ 5
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่โดดเด่นในธุรกิจนี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการมีรายได้สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าของบริษัทน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: Supalai และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถสร้างกำไรสูงสุดในปีนี้ได้ ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท เกาะติดมาในอันดับ 3
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท มีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ยังคงติด Top 5
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท เฉือน SC Asset ไปอย่างฉิวเฉียด
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การมองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สู่ปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ปี 2567 นี้คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา คือผู้ที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมมองว่าการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด เช่น การสร้างบ้านที่คุ้มค่า การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอย่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
นอกจากนี้ การมองหาโอกาสในการขยายฐานรายได้สู่ธุรกิจใหม่ๆ ที่มีความมั่นคง หรือการร่วมมือกับพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ ก็เป็นอีกแนวทางที่จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคในยุคดิจิทัล การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการและการตลาด รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและได้รับความไว้วางใจ จะเป็นหัวใจสำคัญในการพิชิตใจลูกค้า
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่สนใจในตลาดนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมืออันทรงคุณค่าในการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจของท่าน การเรียนรู้จากความสำเร็จและข้อผิดพลาดของผู้เล่นรายอื่นๆ จะช่วยให้ท่านสามารถนำพาธุรกิจของท่านฝ่าฟันอุปสรรค และคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายในปี 2567 ได้อย่างมั่นคง
เราขอเชิญชวนท่านเข้ามาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่าน และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะมาถึง
