ปี 2567: บทวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้ามวิกฤต?
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น นับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความคึกคักได้เท่าที่ควร และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าภาพรวมของอุตสาหกรรมเป็นอย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างการเติบโตและกำไรได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับเลขสองหลัก อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน โดยมีรายได้ติดลบที่ราว 28% และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาไม่ต่างกัน โดยมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรักษาโมเมนตัมได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าใน 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายเป็นหลัก ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการและยอดขายโครงการโดยตรง จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และสิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่โดดเด่นอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างรวดเร็วจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้รายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือเครื่องยืนยันความสามารถในการทำกำไรและบริหารต้นทุนอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจาก การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลประกอบการในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบาก ก็ยังมีบริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพในการบริหารจัดการและปรับตัวได้อย่างโดดเด่น อาทิ Sansiri (SIRI) ที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้รวมและทำกำไรสุทธิได้อย่างแข็งแกร่ง, AP (Thailand) (AP) ที่ยังคงเป็นผู้นำด้านยอดขายจากการขาย และทำกำไรสุทธิได้อย่างน่าประทับใจ, Supalai (SPALI) ที่รักษาเสถียรภาพของรายได้และกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ, SC Asset (SC) ที่แสดงการเติบโตของรายได้จากการขายและทำกำไรได้อย่างน่าจับตา, และ Central Pattana (CPN) ที่พิสูจน์ให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
สำหรับปี 2567 นี้ เป็นที่คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารต้นทุน, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, การบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมมองว่ากุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้ คือ ความสามารถในการปรับตัว (Adaptability) และ การสร้างนวัตกรรม (Innovation) การเข้าใจถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค, การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ, การขยายไลน์ธุรกิจที่เกี่ยวข้อง และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่มีศักยภาพ จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนไปด้วยกัน
