ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวและเติบโตอย่างต่อเนื่องตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดได้กลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ดำเนินต่อไปจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และจากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมเกี่ยวกับการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมสามารถวิเคราะห์ถึงประสิทธิภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ของปี 2566 ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงได้ยาก
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่สะท้อนความจริงทั้งหมด เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงมาก เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญในการรักษาฐานลูกค้าและยอดขาย
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ชื่อเดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายได้ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในส่วนนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งมีรายได้จากการขายติดลบ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายในสภาวะตลาดปัจจุบัน
ผู้นำรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทจะเปลี่ยนไป และการแข่งขันจะเข้มข้นยิ่งขึ้น:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (รักษาอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 สะท้อนถึงความสำเร็จของการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อยหรือขาดทุน ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรได้ 49,602 ล้านบาท มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) กลับผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรพิเศษ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวต่อไปในปี 2567
จากข้อมูลที่รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ที่คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวอย่างสูง
สำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาฯ การสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันในยุคนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดของบริษัทเพียงอย่างเดียว แต่ต้องอาศัยการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการพัฒนาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของตนเองให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณพร้อมที่จะเจาะลึกกลยุทธ์การลงทุน หรือการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ผลจริงในปี 2567 นี้ เราขอเชิญชวนให้คุณติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนเส้นทางสู่เป้าหมายของคุณ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
