ปี 2567: วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์การปรับตัวของผู้เล่นหลักในตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามแผน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และน่าเสียดายที่สถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมทรงตัว แต่ความแตกต่างรายบริษัทชัดเจน
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมอาจดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทบางแห่งเผชิญกับรายได้ที่ลดลงในอัตราที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาไม่น้อย โดยมีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand) ด้วยส่วนต่างเพียงเล็กน้อย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะเห็นว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งแท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้เล่นหลักในตลาดก็จะเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในหลายมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย “อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่”
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมายืนหนึ่งอีกครั้งด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งมักจะปรากฏในรายชื่อนี้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะขายได้มากแค่ไหน หากกำไรสุทธิเหลือน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด จากการบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดย Supalai เฉือนชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์รับมือตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญความท้าทายในปี 2567 นี้ ย่อมเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความเชี่ยวชาญและกลยุทธ์ที่รอบคอบในการบริหารจัดการ
ในสถานการณ์ที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสำรวจและตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย รวมถึงการมองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของผู้เล่นหลัก และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับแนวโน้มที่เปลี่ยนแปลงไป คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล และคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายได้
หากคุณต้องการเจาะลึกกลยุทธ์เฉพาะสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนธุรกิจเพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงและเติบโตไปพร้อมกัน
