ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนและการคาดการณ์อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวและพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนสำหรับผู้ประกอบการหลายราย การคาดการณ์ที่สดใสจากการเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกหลายประการ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จนถึงช่วงต้นปี 2567 สถานการณ์ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อภาคธุรกิจนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมาได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็นผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ค่อนข้างกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มที่รายได้ติดลบราว -28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างเต็มที่
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) นำทัพด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการปรับตัวและคว้าโอกาสในตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่หัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจคือ “กำไร” ที่สามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แสดงให้เห็นภาพรวมที่ค่อนข้างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก การเมืองภายในประเทศ และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่แพ้กัน ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งเทรนด์ที่น่าจับตามอง ได้แก่
ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงได้รับความสนใจ: แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะมีการปรับตัวลง แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
การให้ความสำคัญกับ ESG: ผู้บริโภคยุคใหม่ใส่ใจเรื่องความยั่งยืนและสิ่งแวดล้อมมากขึ้น โครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการออกแบบที่คำนึงถึงสุขภาวะที่ดี จะเป็นจุดแข็งที่สำคัญ
เทคโนโลยีดิจิทัลและการเข้าถึงข้อมูล: การใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการค้นหาข้อมูลโครงการ การเยี่ยมชมเสมือนจริง (Virtual Tours) และการทำธุรกรรมผ่านดิจิทัล จะเป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
กลยุทธ์การกำหนดราคาและโปรโมชั่นที่เข้าถึงง่าย: ในภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงต้องประคอง การเสนอทางเลือกด้านราคาที่หลากหลาย โปรโมชั่นที่น่าสนใจ และการสนับสนุนด้านสินเชื่อ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นยอดขาย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการปรับตัวและการสร้างสรรค์นวัตกรรม คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาผู้ประกอบการให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ การทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ คือสิ่งที่ทุกบริษัทต้องให้ความสำคัญ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคส่วนนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการอย่างละเอียด และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ คือขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุด อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคตของธุรกิจท่าน
