ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในห้วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดการณ์การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณบวกกลับกลายเป็นความผิดหวัง เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายปกติ (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความยากลำบากที่ยังคงมีอยู่สำหรับผู้เล่นในวงการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสแห่งความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชวนให้ขบคิด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในหลายองค์กร
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงอย่างเห็นได้ชัด คือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ติดลบถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และภูมิภาค ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวมปี 2566 ท่ามกลางความท้าทาย
ในด้านการแข่งขันเพื่อชิงความเป็นหนึ่งในด้านรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) (ปัจจุบันคือ Asset World Corporation (AWC) ที่มีธุรกิจโรงแรมเป็นหลัก) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการโดยตรง ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดคือ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ได้เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่งทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มที่น่าจับตามองคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นเกือบทุกราย
AP (Thailand) ชนะเลิศด้านรายได้จากการขายปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่รักษาอันดับไว้ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตที่แข็งแกร่งของบริษัทที่มุ่งเน้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด แม้บริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ น้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ถือเป็นหัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุดปี 2566 ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
ในด้านการสร้างผลกำไรสูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิในปี 2566 ไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและข้อคิดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและสภาวะตลาดที่ยังคงต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวสูง
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้าน คอนโด หรือที่ดิน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกของบริษัทผู้พัฒนาโครงการจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการและให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว การพิจารณาจากผลประกอบการที่แข็งแกร่ง การเติบโตที่สม่ำเสมอ และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน จะช่วยให้คุณพบกับโครงการที่น่าเชื่อถือและมีศักยภาพ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือภูมิภาคต่างๆ ทั่วประเทศ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
