วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะตัวจริงคือใครในตลาดที่ท้าทาย?
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบรรดาผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลายท่านอาจคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องหลังจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อประเมินผลการดำเนินงานและระบุผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการในรายละเอียด ใครคือผู้ที่ยังคงรักษาความเป็นผู้นำ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้รวม: แรงลมชะลอตัว ส่งผลกระทบในวงกว้าง
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่า มีรายได้รวมทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้างต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล มีหลายแห่งที่เผชิญกับการปรับตัวที่รุนแรง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมที่ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นปัจจัยสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากการดำเนินงานของบริษัทในกลุ่มนี้ มักมีแหล่งรายได้ที่หลากหลาย ซึ่งอาจรวมถึงการบริหารจัดการทรัพย์สิน การลงทุน หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และเป็นที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในอุตสาหกรรม
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งภายหลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนอย่างชัดเจนในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายแห่งความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้จะประสบความสำเร็จในการสร้างยอดขาย แต่การที่จะกล่าวได้ว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะตัวจริง” นั้น ต้องพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิที่บริษัทสามารถเก็บเกี่ยวเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาเป็นเวลา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางผลประกอบการที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (การเติบโตที่โดดเด่นนี้ ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต: ก้าวต่อไปของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมาข้างต้น แสดงให้เห็นภาพที่ชัดเจนของความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความเชี่ยวชาญและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการนำพาธุรกิจผ่านพ้นความผันผวนของตลาดไปให้ได้ การติดตามแนวโน้มเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างต่อเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนธุรกิจให้ประสบความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตในสภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ อย่าพลาดโอกาสที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและเข้าร่วมกิจกรรมสัมมนาออนไลน์ของเรา ซึ่งจะจัดขึ้นในเร็วๆ นี้ เพื่อร่วมแลกเปลี่ยนมุมมองกับผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยคุณสามารถลงทะเบียนเพื่อรับข่าวสารและอัปเดตล่าสุดได้ทันที!
