วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ย้อนรอยความท้าทายและมองหาผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญอีกครั้งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่กำลังจะก้าวไปสู่การเติบโตอันแข็งแกร่ง จะสานต่อได้อย่างราบรื่น แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง การชะลอตัวของตลาดที่เริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ได้ทอดเงายาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงดูไม่สดใสไปกว่าปีที่ผ่านมานัก
ด้วยความตั้งใจที่จะวิเคราะห์เจาะลึกถึงผลการดำเนินงานท่ามกลางความท้าทายนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายวงกว้าง
สำหรับภาพรวมตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณารายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
แม้จะเผชิญกับภาพรวมที่ท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้ที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากพิจารณาถึงความสามารถในการทำรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่าตัวเลขและลำดับของบริษัทอาจมีการเปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนนี้ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงการเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างเต็มที่
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การสามารถทำกำไรและเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ คือหัวใจสำคัญของการเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานจาก 41 บริษัทที่เราได้รวบรวมมานี้ เป็นเครื่องบ่งชี้ถึงความยากลำบากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญในปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความแตกต่างในตลาดที่มีการแข่งขันสูง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะตัดสินว่าบริษัทใดจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลายากนี้ไปได้ และก้าวขึ้นเป็นผู้นำที่แข็งแกร่งในอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องการเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอย่างชาญฉลาด การติดตามวิเคราะห์เชิงลึกอย่างต่อเนื่องคือสิ่งจำเป็น
มาร่วมกันวิเคราะห์และวางแผนอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำธุรกิจของท่านก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
