ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนภายใต้ความท้าทายของตลาด
บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยบนกระดานหลักทรัพย์ปี 2566 เผยภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง พร้อมชี้ชัดผู้ชนะและผู้ที่ต้องเร่งปรับกลยุทธ์การบริหารจัดการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถทะยานไปข้างหน้าได้อย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ ส่งผลให้สถานการณ์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางแรงลมแห่งความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ส่งสัญญาณเชิงลึก
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการกระจายตัวของความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทบางแห่งเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ท้าชิงตำแหน่งผู้นำรายได้รวม: แสนสิริ ขึ้นแท่น แซงหน้า AP (Thailand)
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้น:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานหลักที่สะท้อนการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แม่นยำที่สุด ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ติดอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลง
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่เก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เคยเป็นผู้นำ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย แสนสิริ ฟื้นตัวอย่างน่าจับตา
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ CPN (Central Pattana) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขยายฐานตลาดของบริษัท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริงของการบริหารจัดการ
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือมาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริงของการบริหารจัดการองค์กร ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ขับเคลื่อนด้วยการขายสินทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและกลยุทธ์ในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และนโยบายภาครัฐที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาด ล้วนเป็นปัจจัยที่ทุกบริษัทต้องนำมาพิจารณาในการวางแผนกลยุทธ์
บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี, มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, สามารถสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ได้, และมีช่องทางการขายที่หลากหลาย โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ (affordable housing), โครงการในทำเลศักยภาพ (prime locations), และการใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ (proptech innovations) จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้
นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า (customer experience) ตั้งแต่การเข้าชมโครงการจนถึงหลังการขาย (after-sales service) การสร้างความสัมพันธ์อันดีกับพันธมิตรทางธุรกิจ (strategic partnerships) และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาองค์กรไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่สนใจและต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อปรับกลยุทธ์การลงทุนและพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบัน เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณไปสู่เป้าหมายที่วางไว้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับการประเมินและคำแนะนำแบบเจาะจงสำหรับธุรกิจของคุณโดยเฉพาะ
