วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกของผู้เชี่ยวชาญ และแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 กลับกลายเป็นความท้าทายครั้งใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมาเผชิญกับภาวะชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่มักคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยังคงโดดเด่นท่ามกลางสมรภูมิที่แข่งขันสูงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายที่ซ่อนเร้น
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ในปี 2566 ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบไปถึงราว 28% ขณะที่ ไรมอนด์ แลนด์ (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท (SAI) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (SPALI) ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวมปี 2566 ด้วยยอดขาย 39,082 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะเห็นภาพการแข่งขันที่เข้มข้น แสนสิริ (SIRI) สามารถเบียดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท นำหน้า เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ถือเป็นการแข่งขันที่สูสีอย่างยิ่ง
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย ยูนิเวนเจอร์ (UV) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วย สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนภาพตลาดจริง
หากเราต้องการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในการวิเคราะห์นี้ เราจะโฟกัสที่รายได้จากการขาย เพื่อให้เห็นภาพการดำเนินงานหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบต่อรายได้จากการขายมีความชัดเจนในหลายบริษัท เช่น ไรมอนด์ แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงไปถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ซึ่งครองตำแหน่งสูงสุดในภาพรวมรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ชะลอตัวและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
เอพี (ไทยแลนด์) โดดเด่นขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขายปี 2566
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดย แสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ขณะที่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ก็ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่อสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไรปี 2566
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงครองแชมป์คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวนเงิน 2,500 ล้านบาท หากหักปัจจัยพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ทำผลงานก้าวกระโดดอย่างน่าประทับใจ ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท หรือเติบโตถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า เอสซี แอสเสท (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ในอันดับ 7 ไปเพียงเล็กน้อยที่ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ครองอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องการความรอบคอบและการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
การวิเคราะห์นี้จัดทำขึ้นโดย Property Mentor โดยมีเป้าหมายเพื่อให้ข้อมูลเชิงลึกแก่นักลงทุนและผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เรายังคงเฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลอัปเดต รวมถึงกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้สำหรับทุกก้าวของความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
