ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง ความหวังที่เคยตั้งไว้ว่าจะต่อยอดโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามคาดการณ์ ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนกลับมาได้อย่างแข็งแกร่ง และแนวโน้มดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ซึ่งยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความท้าทายเช่นนี้ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้เราเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรม รวมถึงระบุผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนได้
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่โดดเด่นอย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้ทำผลงานโดดเด่น
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทบางแห่งประสบกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็พบว่ารายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับบริษัทชั้นนำย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
สำหรับบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
มีหลายบริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (มีรายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของ CPN ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นเป็นอันดับ 1)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงทำกำไรได้ดี)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเตรียมพร้อม
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับแบรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าแม้วันนี้จะยังมีความไม่แน่นอนอยู่ แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความยืดหยุ่น และสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที ตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ๆ ยังคงมีโอกาสในการเติบโต การเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ที่มีศักยภาพ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือการมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลงานมั่นคง ล้วนเป็นทางเลือกที่น่าพิจารณา
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือภูมิภาคอื่นๆ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและช่วยเหลือคุณเพื่อก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ท่ามกลางพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างมั่นใจ
