ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม และอนาคตที่ต้องจับตา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สะท้อนถึงความซับซ้อนและพลวัตที่ไม่เคยหยุดนิ่งของภาคส่วนนี้อย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังเริ่มกลับมามีชีวิตชีวา แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่าย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ สถานการณ์นี้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 ก็ยังไม่มีสัญญาณบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาดนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลง สะท้อนความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงรายได้รวมทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดโดยรวมกำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป โดย LPN และ CGD อยู่ที่ประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้กำลังเผชิญในการรักษาฐานรายได้
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้เน้นย้ำให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีฐานลูกค้าและแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ก็ยังได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดที่ชะลอตัว
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นและผลลัพธ์ที่หลากหลาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) คว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (ปัจจุบันคือ U City Public Company Limited) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก อย่างไรก็ตาม การพิจารณารายได้จากการขาย จะช่วยให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าภาวะตลาดที่ชะลอตัวส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่และรายเล็กอย่างทั่วถึง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: การปรับตัวและกลยุทธ์ที่แตกต่าง
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีท่ามกลางตลาดที่ซบเซา
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่รายงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่โดดเด่นนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริงท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะสูงเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: ความแข็งแกร่งทางการเงินและการบริหารจัดการต้นทุน
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่ Supalai ได้เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการเตรียมพร้อมสำหรับโอกาส
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงมีความยากลำบากในปี 2567 จากประสบการณ์ของผม การที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ ต้องอาศัยมากกว่าแค่การพัฒนาโครงการที่ดี แต่ยังรวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ การทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาดอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลัก และการมองหาโอกาสในการลงทุนในบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดนี้ให้มากยิ่งขึ้น เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจของท่าน หรือแม้กระทั่งกำลังมองหาคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการและคุ้มค่าในสภาวะตลาดปัจจุบัน เราขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเข้ามาเพื่อพูดคุยและรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะแบ่งปันประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ.
