วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้เล่นรายใหญ่รับมือความท้าทายอย่างไร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายและสร้างความประหลาดใจให้กับหลายฝ่ายอย่างแท้จริง หลังจากการเริ่มต้นอย่างมีความหวังและโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งหลายคนคาดการณ์ว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะทะยานไปข้างหน้าอย่างแข็งแกร่ง แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ ผมได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้หดหายไป 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีชะตากรรมนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมปี 2566 ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาในแง่รายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงผลประกอบการจากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้มาจากแกนหลักของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์จากรายได้จากการขายจะสะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันและตอบสนองความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
ภาพรวมของรายได้จากการขายสำหรับทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดกลางและเล็ก
AP (Thailand) คว้าชัย! ผู้นำรายได้จากการขาย ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการปรับเปลี่ยนลำดับที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การทำกำไรสุทธิคือบทพิสูจน์ที่แท้จริงของความสามารถในการบริหารจัดการธุรกิจให้มีประสิทธิภาพ โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุดอีกครั้ง ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการดำเนินธุรกิจ
สำหรับนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจศึกษาความเป็นไปของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือแม้แต่ตลาด คอนโดมิเนียมเชียงใหม่ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความผันผวนและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้น
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษา หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลเกี่ยวกับศักยภาพของโครงการ บ้านจัดสรรนนทบุรี หรือโอกาสการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ที่มีความเป็นไปได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราได้ร่วมกันวางแผนอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับทุกการลงทุนของท่าน.
