วิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือดาวรุ่งพุ่งแรง และใครกำลังเผชิญมรสุม?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและความไม่แน่นอนที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าการเริ่มต้นปีจะเต็มไปด้วยความหวัง โดยอาศัยโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ภาคธุรกิจกำลังเริ่มฟื้นตัวและมีสัญญาณของการเติบโต แต่ภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุน ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ดังที่คาดหวัง และดูเหมือนว่าแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ จึงได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่แปรปรวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งและก้าวขึ้นเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่การกระจายตัวของผลลัพธ์ที่น่าสนใจ
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
เราพบว่ามีบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 เราพบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ U City, ปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของบริษัทอื่น) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ความสำคัญที่แท้จริง และการแข่งขันที่เข้มข้น
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายย่อมมีความสำคัญสูงสุด เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น ค่าเช่า หรือรายได้จากการบริหารจัดการ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและขายโครงการได้อย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณารวมทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายนั้นน่าสนใจยิ่งนัก เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แย่งชิงอันดับ 2 กลับคืนมาจากแสนสิริ (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องหยิบยกขึ้นมากล่าวถึงคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจที่ยั่งยืน
แน่นอนว่าไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นมาเป็นแชมป์ในครั้งนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทยที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มา โดยคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมนี้ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองเห็นว่าการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ และการสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่เหนือกว่า จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตา การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของคู่แข่ง และการมองหาเทรนด์ใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Sustainable Real Estate) จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนและกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน
