เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวของผู้เล่นหลัก ท่ามกลางความท้าทายที่ถาโถม
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความเซอร์ไพรส์และบทเรียนให้กับผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อย แม้จะมีความคาดหวังอันสวยงามจากการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 ทว่าโมเมนตัมดังกล่าวกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง บรรยากาศที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่ธรรมดา
Property Mentor ในฐานะผู้รวบรวมข้อมูลเชิงลึก ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่ากังวลในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses บริษัทชั้นนำของวงการ ก็ไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้ลดลงถึง -18% ที่น่าจับตาคือ ในบรรดา 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai รายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ Sansiri ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ในอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC Ventures ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพการขายที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักย่อมสำคัญกว่า เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่า 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัทใน 41 แห่ง ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทวงคืนตำแหน่งมาจาก Sansiri ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ โดยมีอัตราการเติบโต 7% ในอันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% ตามมาด้วย Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 Central Pattana สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้มากพอ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดอันดับ 1 กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ในอันดับ 3
Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตในอนาคต
ข้อมูลที่ได้นำเสนอไปนี้ คือผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างยิ่งในการรับมือ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมมองว่า ความสำเร็จในปีต่อๆ ไป จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาและทำการตลาด รวมถึงการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภคยุคใหม่
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและต้องการทำความเข้าใจ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2567 หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและแนวทางในการก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสแห่งความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
