เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: เมื่อภาพรวมชะลอตัว ใครคือผู้แข็งแกร่งตัวจริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายรออยู่
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ภาพรวมทรงตัว แต่เบื้องหลังมีความเคลื่อนไหว
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่กว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ส่วน Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของขีดความสามารถในการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงขีดความสามารถในการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่า แรงกดดันไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัทขนาดกลางและเล็ก แต่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดด้วย
ที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ที่อันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดี สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) สร้างปรากฏการณ์การเติบโตที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่เป็นสัญญาณที่แข็งแกร่งของการขยายบทบาทจากธุรกิจศูนย์การค้าสู่การเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสามารถในการทำธุรกิจ
แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์ แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) มีกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในโลกของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ การทำความเข้าใจปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท การประเมินความเสี่ยง และการมองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ โครงการอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ที่จะสามารถเติบโตและสร้างผลกำไรในระยะยาว อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เราพร้อมที่จะพาคุณสำรวจความเป็นไปได้และวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณให้ประสบความสำเร็จ
ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดและมั่นคง!
