ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทบนตลาดหลักทรัพย์ฯ – ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้ามความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น กลับกลายเป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับหลายธุรกิจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จากความคาดหวังอันสูงลิ่วที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่หลายโครงการเริ่ม “Take off” กลับไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ ตลาดได้หวนคืนสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ล่วงเลยมาถึงปี 2567 สถานการณ์โดยรวมก็ยังดูไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ประจำปี 2566 เพื่อวิเคราะห์เชิงลึกว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้รวมกันได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า บ่งชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักด้วยรายได้ที่ติดลบถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งมาอย่างยาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
“รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งทางธุรกิจอย่างแท้จริง
หากเราต้องการวัด “ผลงาน” ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากในบางกรณี บริษัทอาจมีรายได้รวมที่สูงขึ้นจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ๆ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลักได้อย่างแม่นยำ การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย: “ศักยภาพในการทำตลาด” ที่โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนอันดับ 1 ด้วยยอดขายที่แข็งแกร่ง
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับต้นๆ ได้อย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
“กำไรสุทธิ”: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรและการบริหารต้นทุน
แม้การมียอดขายที่สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและบริหารจัดการต้นทุนของบริษัทได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่ง “กำไรสูงสุด” แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิได้ จากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสยังคงมี
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์บนตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งปี 2567 ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาลงทุนในภาคส่วนนี้ การทำความเข้าใจถึงภาพรวมของอุตสาหกรรม การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียด และการติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและประสบความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะให้คำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์เฉพาะเจาะจงสำหรับโครงการของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงาน Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการพาธุรกิจของท่านก้าวข้ามทุกความท้าทาย ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
