ปี 2566: พลิกมุมมองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือตัวจริงที่ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมของตลาดในปี 2566 ถือเป็นบทเรียนล้ำค่าที่เต็มไปด้วยความซับซ้อน จากความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 การที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะทะยานไปข้างหน้ากลับต้องเผชิญหน้ากับการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จะเกิดขึ้น และความรู้สึกอึมครึมนี้ก็ยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลจับจ่ายสำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่หลายฝ่ายรอคอย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในภาวะที่ท้าทายต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง ครอบคลุมผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และที่สำคัญคือ การเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระทบภาพใหญ่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานตัวเลขอันดับรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายวงกว้างในอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดตัวไปประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยมีรายได้รวมลดลง -26% ขณะที่ Lalin Property (LL) ปรับตัวลดลง -23% Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การประเมินผลการดำเนินงานมีความแม่นยำและสะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจมากยิ่งขึ้น การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นเกณฑ์หลักมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากกิจกรรมหลักของการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานตัวเลขอันดับรายได้จากการขายลดลง สถิตินี้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างแท้จริง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ต้องเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งครองอันดับ 1 ในการสร้างรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความจริงที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย: ความสามารถในการปรับตัวที่น่าจับตา
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุด:
AP (Thailand) (AP): ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้าขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างน่าประทับใจ
Sansiri (SIRI): รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ โดยมีอัตราการเติบโต 7%
Supalai (SPALI): รักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกอย่างโดดเด่นที่ 13%
Pruksa Holding (PPH): คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): คว้าอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): มาเงียบๆ แต่คงเส้นคงวา ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุด “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำกำไรสุทธิ: ความแข็งแกร่งจากการบริหารจัดการสินทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด:
Land and Houses (LH): ยังคงครองแชมป์ผู้นำด้านกำไรสุทธิ โดยในปีนี้สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง ปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Supalai (SPALI): ทำกำไรในปี 2566 ไปได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เฉียดฉิวอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องใช้กลยุทธ์และความสามารถในการปรับตัวอย่างสูง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า แม้จะมีอุปสรรคและความไม่แน่นอนมากมาย แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญคือ การสร้างสรรค์นวัตกรรมที่สามารถสร้างความแตกต่างและมอบมูลค่าที่เหนือกว่าให้กับลูกค้า
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในรายละเอียดเหล่านี้ถือเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจอย่างชาญฉลาดสำหรับอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางธุรกิจของคุณในสภาวะตลาดที่ซับซ้อนเช่นนี้ เราพร้อมที่จะร่วมเป็นพันธมิตรกับคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
