ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ และภาพดังกล่าวก็ยังคงส่งต่อมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นและประเมินศักยภาพการรับมือของบริษัทต่างๆ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวทั่วทั้งกระดาน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่เห็นในภาพรวม เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
หลายบริษัทประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าใจหาย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวมสูงสุด แต่ความท้าทายยังคงอยู่
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิม Univenture) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพตลาดได้ชัดเจนกว่า
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพการพัฒนาและการตลาดหลักของบริษัทได้อย่างเต็มที่
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่า รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงเกิดขึ้นในวงกว้าง โดย Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) คว้าแชมป์รายได้จากการขาย แต่การเติบโตยังคงเป็นเป้าหมายสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น โดยเติบโตที่ 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่อันดับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses (LH) ก็ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้หรือยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 ในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษราว 2,500 ล้านบาท หากหักปัจจัยนี้ออกไป ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ ส่วน AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตที่ท้าทาย และการมองหาโอกาสท่ามกลางความเปลี่ยนแปลง
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัท ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่า การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการสร้างนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดปัจจุบันและอนาคต เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนการตัดสินใจอันชาญฉลาดของคุณ ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำและการวิเคราะห์ที่ปรับให้เหมาะสมกับความต้องการเฉพาะของคุณได้เลย
