วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ การมองย้อนกลับไปที่ปี 2566 เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ การคาดหวังการเติบโตอย่างก้าวกระโดดตามโมเมนตัมของปี 2565 นั้นดูเหมือนจะเป็นภาพลวงตา เมื่อตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวที่เห็นได้ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ฟื้นกลับมาได้อย่างเต็มที่ สถานการณ์นี้ได้ลากยาวมาจนถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามอุปสรรคไปได้ บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงตัวเลขรายได้ การขาย และผลกำไร เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ภาพรวมที่ต้องจับตา
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงประสบปัญหาโดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจากรายได้จากการขายเป็นหลักจะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วย แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นถึงความเปลี่ยนแปลงของอันดับในกลุ่ม Top 10
จากข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%), และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับกลยุทธ์การเติบโตระยะยาว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังคงยืนหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะเป็นผู้ชนะอันดับหนึ่งในปีนี้ โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความผันผวนนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างดีเยี่ยม และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
การเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ กำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงสภาวะเศรษฐกิจมหภาค เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น การมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือการพิจารณาทางเลือกในการบริหารจัดการพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้มีประสิทธิภาพสูงสุดในยุคที่ความไม่แน่นอนยังคงอยู่ ถือเป็นก้าวต่อไปที่ชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเพิ่มเติม หรือต้องการเจาะลึกกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันสำหรับพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หรือกำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์น่าลงทุนในกรุงเทพฯ เราพร้อมให้คำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรงในตลาด เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและบรรลุเป้าหมายทางการเงินของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
