วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปผลประกอบการและทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้สังเกตเห็นถึงพลวัตและความผันผวนของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยบทเรียนสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 นั้นกลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมิน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังคงเห็นสัญญาณของการทรงตัวมากกว่าการเติบโตที่แข็งแกร่ง และสภาวะเช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมและประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลลัพธ์ที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับลดลงเล็กน้อยแต่ครอบคลุม
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้อาจบดบังภาพความเป็นจริงที่ซับซ้อนกว่านั้น เมื่อเราเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน Raymond Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ขณะที่อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ UWC (UWCC) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการรวมรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การปล่อยเช่า การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่ามียอดรวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงราว 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างหนักหน่วง ได้แก่ Raymond Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 รายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ซึ่งมียอดขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งอย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality Houses (QH) มาอย่างต่อเนื่องในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้หว่านเมล็ดไว้ ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่กำลังถูกปลดปล่อยออกมา
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้ายนี้ แม้ว่าบริษัทจะทำรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากไม่สามารถเปลี่ยนรายได้นั้นให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมานาน 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 กำไรสุทธิ: Land and Houses แชมป์กำไรท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่ครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยสามารถเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาพตลาดที่ยังคงมีความท้าทายในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขายและการทำกำไร ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้สุขภาพทางการเงินที่แท้จริงของธุรกิจ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวสูง สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวน การแข่งขันที่รุนแรง และความต้องการซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่า บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน มีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดอย่างแท้จริง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีทีมงานที่พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และอาจมองเห็นโอกาสในการเติบโตท่ามกลางวิกฤต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนและพัฒนาธุรกิจในภาคส่วนนี้ ข้าพเจ้าขอเชิญชวนให้ท่านพิจารณาถึงข้อมูลเชิงลึกที่เราได้นำเสนอ เพื่อใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต เพื่อให้ธุรกิจของท่านสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนและประสบความสำเร็จในระยะยาว
