เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: แผนที่สู่ชัยชนะท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นอีกบทหนึ่งที่แสดงให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ต้องเผชิญ แม้จะมีความคาดหวังอันสูงส่งจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 ที่หลายคนคิดว่าธุรกิจกำลังจะ “Take off” แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นกลับมาได้อย่างที่หวัง จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังไม่ส่อแววดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เพื่อประเมินภาพรวมและค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและก้าวผ่านความยากลำบากนี้ไปได้ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย จำนวน 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราจะมาดูกันว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์อันท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่กระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% จาก 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อลงลึกในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือประมาณ 61% ของทั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่าความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่เพียงไม่กี่บริษัท แต่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะติดลบเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็แสดงให้เห็นถึงแรงต้านที่บริษัทใหญ่ก็ต้องเผชิญ นอกจากนี้ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยตามรายได้รวมปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.8%)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลเดิมระบุ Univentures ซึ่งปัจจุบันคือ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักด้วย เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ Top 10 ของบริษัท อสังหาฯ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 บริษัท หรือประมาณ 73% ของทั้งหมด ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้น บริษัทที่อยู่ใน Top 10 ของรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ก็มีรายได้จากการขายที่ลดลงเช่นกัน
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยตามรายได้จากการขายปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่เป็นตัวอย่างที่ดีของการปรับกลยุทธ์และการเติบโตที่แข็งแกร่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้ตามเป้า ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยตามกำไรสุทธิปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวสู่ความสำเร็จ
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ทั้ง 41 แห่งที่เราได้วิเคราะห์มานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในสภาวะเช่นนี้ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด รวมถึงการบริหารกระแสเงินสดอย่างรัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณ การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาดและการวิเคราะห์ผลประกอบการของผู้เล่นหลัก คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
มาค้นหาโอกาสและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ เพื่อเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป!
