ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และแนวโน้มที่น่าจับตาสำหรับปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้ประจักษ์ถึงพลวัตอันผันผวนของตลาดนี้เป็นอย่างดี ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นการชะลอตัวที่ยาวนานต่อเนื่อง ตลอดจนการเลือกตั้งครั้งใหญ่และการเข้าสู่ช่วงปลายปี ส่งผลให้แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพและความสามารถในการรับมือกับความท้าทายนี้ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก นี่คือบทวิเคราะห์เชิงลึกที่เราได้นำเสนอ
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
โดยรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบประมาณ 28% และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ติดลบ 22% และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นที่ควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการดำเนินธุรกิจ หลายบริษัทที่อาจมีรายได้รวมสูง แต่หากกำไรสุทธิไม่มาก ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
น่ากังวลว่ามีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การชะลอตัวของเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่น
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคใหม่ การปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์เทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เช่น Digital Transformation ในวงการอสังหาริมทรัพย์, การพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน (Sustainable Development) และการใช้ AI ในการวิเคราะห์ตลาดและวางแผนกลยุทธ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
บริษัทที่มีความคล่องตัว สามารถปรับตัวตามสถานการณ์ และมีแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสท่ามกลางวิกฤตได้ การทำความเข้าใจถึงสภาพตลาดที่แท้จริง การประเมินความสามารถของตนเองอย่างรอบด้าน และการมองหาพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย
หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการ ผู้ลงทุน หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต ขอเชิญชวนให้เราได้ร่วมพูดคุยเพื่อสำรวจโอกาสและสร้างแนวทางสู่ความสำเร็จไปด้วยกัน.
