วิเคราะห์เจาะลึก: กลยุทธ์เอาตัวรอดและสร้างการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันคึกคัก หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ดูเหมือนจะยังไม่สดใสขึ้นนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอย่างถ่องแท้ “Property Mentor” ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจอันผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ได้จริง
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมทรงตัว แต่การแข่งขันสูง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่กระจายตัวออกไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) ลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) ลบ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ลบ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม… แต่ใครคือผู้ครองตลาดที่แท้จริง?
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 บริษัทที่คว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครองคือแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่มรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพการแข่งขันที่แตกต่างออกไป
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ความท้าทายที่ส่งผลต่อภาพรวม
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการผลักดันยอดขายในตลาดปัจจุบัน
ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย… ความแข็งแกร่งที่ยังคงอยู่
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้แสนสิริจะมีรายได้จากการขายเติบโต 7% แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะแซงขึ้นไปได้ อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 ถัดมาคือ Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างงดงาม โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่จะตัดสินชัยชนะที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไร… ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนคือหัวใจสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยมีกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 คือแสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียดในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสในการสร้างความแตกต่าง
จากภาพรวมผลประกอบการในปี 2566 ที่ผมได้วิเคราะห์มานี้ ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ทั้งอัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ กำลังซื้อของผู้บริโภค และความไม่แน่นอนทางการเมือง ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด ทั้งในด้านทำเล ราคา และรูปแบบการใช้ชีวิต จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน:
การบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนทางการเงิน การบริหารสภาพคล่อง และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม จะเป็นปัจจัยชี้ขาดในการประคับประคองธุรกิจท่ามกลางสภาวะดอกเบี้ยที่ยังคงสูง
การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์: การสร้างสรรค์โครงการที่แตกต่าง มีเอกลักษณ์ และตอบสนองเทรนด์ของผู้บริโภคยุคใหม่ เช่น บ้านอัจฉริยะ (Smart Home), พื้นที่สีเขียว (Green Spaces), การออกแบบที่เน้นความยั่งยืน (Sustainable Design) หรือโครงการที่ผสมผสานการอยู่อาศัยกับการทำงาน (Co-living & Co-working Spaces) จะช่วยดึงดูดลูกค้าและสร้างมูลค่าเพิ่ม
การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): การทำความเข้าใจความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของพวกเขา เช่น กลุ่มผู้สูงอายุ (Senior Living), กลุ่มคนรุ่นใหม่ (Gen Z Living), หรือกลุ่มนักลงทุน จะช่วยลดการแข่งขันโดยตรงและเพิ่มโอกาสในการปิดการขาย
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีมาช่วยในการทำการตลาด การขาย การบริการลูกค้า และการบริหารจัดการโครงการ (PropTech) จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์: การร่วมมือกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญในด้านต่างๆ เช่น บริษัทเทคโนโลยี, บริษัทรับเหมาก่อสร้าง, หรือสถาบันการเงิน จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งและขยายโอกาสทางธุรกิจ
การให้ความสำคัญกับ ESG: การดำเนินธุรกิจที่ใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (Environmental, Social, and Governance) ไม่เพียงแต่สร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของนักลงทุนและลูกค้าในระยะยาว
สำหรับนักลงทุน การศึกษาข้อมูลทางการเงินของแต่ละบริษัทอย่างรอบด้าน ทำความเข้าใจในกลยุทธ์การดำเนินงาน และประเมินศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2567 นี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่เฉียบคมและการเลือกจังหวะที่เหมาะสม
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสในการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
