ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แม้ว่าจะมีแรงส่งที่น่าจับตาจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่บ่งชี้ถึงศักยภาพของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เมื่อตลาดเริ่มเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างยาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor เป็นข้อมูลสำคัญที่ช่วยสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรม และบ่งชี้ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดอยู่รอดได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ต้องจับตา
เมื่อประมวลข้อมูลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูใกล้เคียง แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการจำนวนมาก
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับที่สูงเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานแรงชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10% และ Pruksa Holding (PPH) -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม แต่ท็อป 10 มีผู้เล่นที่รายได้ลดลง
ในภาพรวมรายได้รวมปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, UCity (U) หรือ Uni-Ventures ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจทำให้เกิดความคลาดเคลื่อนในการประเมินศักยภาพหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่สะท้อนภาพความท้าทายของตลาดได้เป็นอย่างดีคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่าถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย ขณะที่แสนสิริยังคงความแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยมี Sansiri (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เติบโตโดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามองและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่สูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากสามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้และเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำ โดยทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยมี AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายและความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่งทางธุรกิจ ความสามารถในการปรับตัว และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อฝ่าฟันอุปสรรคต่างๆ
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และมีกลยุทธ์การตลาดที่ชาญฉลาด จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางธุรกิจของท่านให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ เราพร้อมที่จะรับฟังและนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างความสำเร็จไปด้วยกัน
