การประเมินผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจาก 41 บริษัทชั้นนำ
ในปี 2566 วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี สัญญาณการฟื้นตัวในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก ก็ยังไม่ปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ในปีที่ผ่านมานั้นมีความซับซ้อนและส่งสัญญาณเตือนถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่กำลังก่อตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาด ณ ปัจจุบัน
ภาพรวมรายได้รวม: แนวโน้มทรงตัวแต่แฝงด้วยความเปราะบาง
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ การเจาะลึกข้อมูลรายบริษัทเผยให้เห็นว่า มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท (หรือคิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
ผู้ที่ได้รับผลกระทบหนัก: สัญญาณเตือนจากรายได้ติดลบระดับสูง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 นี้ แสดงให้เห็นถึงพลวัตของตลาด ที่บางบริษัทสามารถเติบโตสวนกระแสได้ ในขณะที่บางบริษัทเริ่มเผชิญกับแรงกดดัน
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่เข้ามาเสริม การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วงกว่ารายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (มากกว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบต่อรายได้จากการขาย: ความท้าทายที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้น
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงปรากฏชัดในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อย 2%
สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง แสดงให้เห็นว่าแม้จะเป็นบริษัทที่ใหญ่และมีส่วนแบ่งตลาดสูง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันของตลาดได้
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย: การปรับตัวที่สำคัญ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
การที่ AP (Thailand) ยังคงรักษาความเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายไว้ได้ แม้จะมีรายได้ลดลงเล็กน้อย แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ในขณะที่แสนสิริและ SC Asset สามารถเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการและการตลาดที่มีประสิทธิภาพ
Central Pattana (CPN) ก้าวกระโดด: การเติบโตที่น่าจับตามอง
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และ อสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่กำไรสุทธิคือหัวใจสำคัญที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ การมีรายได้สูงอาจไม่เพียงพอ หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันต่ออัตรากำไรของอุตสาหกรรม
ภาพรวมกำไรสุทธิ: ความท้าทายที่ลึกซึ้งกว่าที่เห็น
สถานการณ์กำไรสุทธิในปี 2566 นั้นน่าเป็นห่วงกว่าภาพรวมรายได้ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (มากกว่า 50%) มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งกำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนและสินทรัพย์ที่โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักคือการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้รวมลดลง แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์และการขายสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง เช่น โรงแรม ทำให้บริษัทยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ในขณะที่ AP (Thailand), แสนสิริ และ SC Asset ก็ยังคงแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการทำกำไรที่แข็งแกร่ง
แนวโน้มปี 2567: ท่ามกลางความไม่แน่นอนและความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ การเมือง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นว่า แม้หลายบริษัทจะยังคงสามารถสร้างรายได้และกำไรได้ แต่แนวโน้มการลดลงของรายได้จากการขายและกำไรสุทธิในหลายบริษัท เป็นสัญญาณที่บ่งบอกถึงความเปราะบางของตลาด
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบด้าน ทั้งการบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการหาแหล่งรายได้ใหม่ๆ เพื่อสร้างความยั่งยืนในระยะยาว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหา โอกาสทางธุรกิจ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะทาง ที่จะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสและวางแผนรับมือกับอนาคตได้อย่างมั่นใจ
