วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การฟื้นตัวที่ล่าช้าและความท้าทายที่ยังคงอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินผลการดำเนินงานของพวกเขาในห้วงเวลาที่เต็มไปด้วยความผันผวน
ปี 2566 เป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีโมเมนตัมที่ดีจากช่วงปลายปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณของการเติบโต อย่างไรก็ตาม ความคาดหวังเหล่านั้นกลับต้องเผชิญกับความเป็นจริง เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่คล้ายคลึงกับปีที่ผ่านมา
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวกว้าง
จากการวิเคราะห์ข้อมูลพบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่สามารถสะท้อนภาพรวมที่แท้จริงได้ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญและมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะชะลอตัวนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai มีรายได้รวมลดลง -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมในปี 2566 บริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งคือ Sansiri ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับที่สี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทที่ติดอันดับใน 10 อันดับแรกมีดังนี้:
แสนสิริ (Sansiri): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UWC): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีองค์ประกอบอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์นี้ยิ่งเน้นย้ำถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจต้องเผชิญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบจากการลดลงของรายได้จากการขายนั้นมีอย่างชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development ประสบปัญหาการขายที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าเป็นห่วงคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับสองด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท (Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายงานรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%) Supalai ยังคงรักษาอันดับสามไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานผลการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
บริษัทที่ติดอันดับใน 10 อันดับแรกด้านรายได้จากการขายมีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 23,370 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 Central Pattana รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่าการทำยอดขายได้มากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพจนส่งผลให้กำไรสุทธิลดลง ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่มีกว่า 20 บริษัท ที่กำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับสอง ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ โดย Supalai เฉือนอันดับสามอย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri มาในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ติดอันดับใน 10 อันดับแรกด้านกำไรสุทธิมีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Sansiri): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property (Thailand)): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวอย่างยั่งยืน
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ การแข่งขันที่สูงขึ้น แรงกดดันด้านต้นทุน และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมมองว่าการปรับตัวเชิงกลยุทธ์เพื่อสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน การให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง รวมถึงการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของท่าน การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสำรวจและคว้าโอกาสที่รออยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนี้ไปด้วยกัน.
