เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยคาดหวังว่าจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง สัญญาณเศรษฐกิจที่เริ่มชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองแห่งไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาของการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงทอดเงายาวมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมา เป็นปีแห่งการประเมินสถานการณ์และปรับกลยุทธ์อย่างเข้มข้น
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จากการที่เคยเป็น “ตลาดของผู้ขาย” ในช่วงที่เศรษฐกิจเฟื่องฟู สู่ “ตลาดของผู้ซื้อ” ที่ต้องอาศัยความเข้าใจในดีมานด์ที่แท้จริง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมิน “สุขภาพ” ของอุตสาหกรรม และชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่า มียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงนี้จะดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เห็นได้จากการลดลงของรายได้ในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราวๆ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับตัวเลขที่ -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า ไม่มีบริษัทใดรอดพ้นจากแรงกดดันของตลาดได้อย่างสมบูรณ์
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายรวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นๆ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่รายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่า ยอดรวมรายได้จากการขายในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการสร้างยอดขายในปีที่ผ่านมา
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายจากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แน่นอนว่า การขายได้มากอาจไม่ใช่เครื่องยืนยันความสำเร็จที่แท้จริง หากท้ายที่สุดแล้ว บริษัทไม่สามารถทำกำไรได้ดี หรือเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้น้อย ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
(ได้รับประโยชน์จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แม้ Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมและรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ในปีนี้ ด้วยปัจจัยพิเศษจากการขายสินทรัพย์ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยเสริมสภาพคล่องและผลประกอบการได้ดีในภาวะที่ตลาดผันผวน หากไม่มีปัจจัยนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรถึง 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งได้
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่ยังคงเติบโตและรักษาผลกำไรได้ดี แต่โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อที่อ่อนแอ
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ การมุ่งเน้นการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปให้ได้
ปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การติดตามผลการดำเนินงานอย่างใกล้ชิดและการปรับตัวอย่างรวดเร็ว จะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการอยู่รอดและการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพ โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา และร่วมวางแผนอนาคตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืน
