เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัว การแข่งขันเดือด และสัญญาณการเปลี่ยนแปลง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มานับไม่ถ้วน ปี 2566 คืออีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง เป็นปีที่ความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกของปีก่อนหน้า ต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริงของภาวะชะลอตัวที่รุนแรงกว่าที่ประเมินไว้ การเลือกตั้งใหญ่ที่ผ่านพ้นไปไม่ได้ส่งสัญญาณฟื้นตัวตามที่หลายคนหวัง แต่กลับกลายเป็นจุดเริ่มต้นของช่วงเวลาที่ตลาดต้องปรับตัวอย่างหนักหน่วง จนต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และระบุถึง “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ การวิเคราะห์นี้ไม่ได้เป็นเพียงการรายงานตัวเลข แต่เป็นการเจาะลึกถึงกลยุทธ์ ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้: การปรับฐานครั้งใหญ่ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมาก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณชัดเจนว่าอุตสาหกรรมกำลังเผชิญกับการปรับฐานครั้งใหญ่
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วง พบว่ามีหลายรายที่รายได้ติดลบในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ไม่พ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเบอร์หนึ่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้รวมอาจสะท้อนภาพไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ เนื่องจากบางบริษัทมีรายได้จากธุรกิจอื่นเสริมเข้ามา การพิจารณา “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) จึงเป็นมาตรวัดที่แม่นยำกว่าในการประเมินผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รายได้จากการขาย: สนามแข่งขันที่ดุเดือดกว่าเดิม
เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มี 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในอดีต ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่าถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง นี่แสดงให้เห็นถึงภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและความท้าทายในการดึงดูดกำลังซื้อ
การจัดอันดับรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์คืน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากต้นทุนสูง หรือไม่สามารถบริหารจัดการธุรกิจให้มีกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
การวิเคราะห์ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่แตกต่างกัน:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับตัวและเผชิญความท้าทายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในข้อมูลเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ในการเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง การวิเคราะห์เชิงลึกและกลยุทธ์ที่ปรับตัวได้ คือกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
