ฉากทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ส่องผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ใครยืนหยัด ใครพ่ายแพ้?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการเริ่มต้นปีด้วยความหวังจากการฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเนื่องมาจากปัจจัยหลากหลาย ทั้งช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันเป็นไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนต่อเนื่อง
จากข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่ได้รวบรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ทำให้เราสามารถประเมินถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ เราจะมาเจาะลึกถึงตัวเลขรายได้ กำไร และปัจจัยสำคัญที่บ่งชี้ว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์แห่งปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงปีที่ผ่านมา ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการชะลอตัวอย่างชัดเจนด้วยรายได้ที่ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) รายได้ลดลง 23% Major Development (MJD) ติดลบ 22% และ Siamese Asset (SA) รายได้ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai (SPALI) รายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) รายได้ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวมสูงสุด)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
การประเมินผลประกอบการที่แม่นยำที่สุด จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น ค่าเช่า หรือรายได้จากการลงทุนอื่น ๆ ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมดูดีกว่าความเป็นจริง
ในภาพรวม 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นการหดตัวของรายได้จากการขายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขายสูงสุด)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
ผลกำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารต้นทุน ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทเผชิญกับการขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนสู่ภาวะกำไรได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิสูงสุด)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567
จากผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์มา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการปรับฐานและทบทวนกลยุทธ์สำหรับหลายบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง เงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางตลาดในปี 2567
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market) หรือการนำเสนอรูปแบบการอยู่อาศัยที่หลากหลาย จะยังคงสามารถสร้างการเติบโตได้
สำหรับนักลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจถึงปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท รวมถึงการจับตาดูนโยบายภาครัฐที่อาจส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูงเช่นนี้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดและบริษัทต่างๆ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เพื่อให้คุณสามารถก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างมั่นคง
