บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมตลาดในปี 2566 เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปีดังกล่าวถูกคาดหวังว่าจะกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากการชะลอตัวที่กินเวลานาน แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป บรรยากาศของการเติบโตที่เคยจุดประกายจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับจางหายไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจน ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายและตัดสินใจซื้อ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดังที่หวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ซึ่งยังคงมองเห็นความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
ด้วยความตั้งใจที่จะให้ภาพที่ชัดเจนและครอบคลุมที่สุด ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และหาคำตอบว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและเอาชนะความท้าทายในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้
รายได้รวม: สัญญาณเตือนถึงภาวะชะลอตัว
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 มียอดรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญแรงกดดันอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Y.K. Co., Ltd. (UWC): 17,672 ล้านบาท (ชื่อเดิมของ Uni.Ventures)
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เช่น การขายสินทรัพย์อื่น หรือรายได้จากบริษัทร่วม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นแกนหลักของธุรกิจ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่รุนแรงขึ้นในส่วนของการทำยอดขาย
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40%, และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มียอดกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2566 และมีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องไปในปี 2567 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถูกกดดัน และนโยบายภาครัฐที่อาจมีผลกระทบต่อตลาด ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง สามารถปรับตัวตามสภาวะตลาดได้รวดเร็ว และมีฐานะการเงินที่มั่นคง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ ในขณะที่บริษัทที่ยังยึดติดกับรูปแบบเดิมๆ หรือมีภาระหนี้สินสูง อาจต้องเผชิญกับแรงกดดันที่มากขึ้น
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงภาพรวมในระดับมหภาค สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการแต่ละรายคือการทำความเข้าใจจุดแข็งและจุดอ่อนของตนเอง รวมถึงโอกาสและความเสี่ยงที่แท้จริงในตลาดเฉพาะของตนเอง การปรับกลยุทธ์การขาย การบริหารต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคปัจจุบัน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้มีประสบการณ์ เพื่อช่วยนำพากิจการของท่านผ่านพ้นความท้าทาย และคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ ที่พร้อมจะร่วมเป็นส่วนหนึ่งของความสำเร็จของคุณ
