ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนและมองไปข้างหน้าสู่ปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโมเมนตัมเชิงบวกที่คาดหวังจากปี 2565 กลับไม่สามารถสานต่อได้ ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่มักจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อประเมินขีดความสามารถในการปรับตัวของผู้เล่นหลักในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เราต้องการเจาะลึกว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้อสังหาริมทรัพย์ ลดลงอย่างต่อเนื่อง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันด้านรายได้: ใครคือผู้ครองบัลลังก์?
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่สะท้อนภาพการดำเนินงานหลักของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง คือ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการระบายสต็อกสินค้าและปิดการขายโครงการใหม่ๆ ตัวอย่างที่น่าสนใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งรั้งตำแหน่งเบอร์ต้นๆ ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ
ผู้นำด้านยอดขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นในทุกระดับ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่มีผลงานโดดเด่น)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ในกลุ่มผู้นำ)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่โชว์ฟอร์มได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อน สะท้อนถึงความสำเร็จในการขยายธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ของบริษัท
ผลกำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรอย่างยั่งยืนของธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านกำไร ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยสำคัญมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปสำหรับปี 2566 และการมองไปข้างหน้า
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังคงมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น แม้ว่าภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 อาจยังคงมีแนวโน้มที่ยากลำบากต่อเนื่อง แต่ความเข้าใจในปัจจัยขับเคลื่อนตลาด รวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ควบคู่ไปกับการนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า จะเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมองเห็นโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หากคุณกำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ที่มีศักยภาพ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.
