ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น เป็นปีที่ท้าทายและน่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่สดใสต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ปัจจัยต่างๆ ทั้งการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลต่อความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และการดำเนินนโยบายต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี ทำให้บรรยากาศการซื้อขายไม่คึกคักเท่าที่ควร แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาเติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ที่แนวโน้มยังคงมีความท้าทายอยู่
เพื่อให้เห็นภาพรวมการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ประจำปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป
รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ถดถอย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกนำมาวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 การชะลอตัวนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่เผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง
การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งขึ้น เมื่อพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงในปี 2566 สะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและยอดขายท่ามกลางสภาวะตลาดที่หดตัว
บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ: ใครเผชิญความท้าทายมากที่สุด?
มีหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ได้รับผลกระทบในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้เผชิญในการปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาด
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้รวมประจำปี 2566
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงมักพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การให้เช่า หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การเจาะลึกรายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนกว่าเกี่ยวกับประสิทธิภาพในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 การลดลงนี้เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายในการระบายสต็อกโครงการและสร้างยอดขายใหม่
ข้อมูลเชิงลึกยิ่งขึ้นเผยว่า มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง: สัญญาณเตือนจากตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่ากังวลคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมทุกกลุ่มผู้เล่นในตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้จากการขายประจำปี 2566
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ผลการจัดอันดับ Top 10 จึงมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): การเติบโตที่น่าจับตา
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นและน่ากล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการบุกตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุด การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างยอดขาย แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” หรือเงินที่เหลือหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด และนำไปสู่การสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับกำไรสุทธิประจำปี 2566
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ และแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรของแต่ละบริษัท:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและแนวโน้มอนาคต
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 การแข่งขันที่สูงขึ้น สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรของบริษัทต่างๆ
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทาย และการแข่งขันเพื่อชิงส่วนแบ่งทางการตลาดจะทวีความรุนแรงขึ้น บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถนำเสนอนวัตกรรมและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ในฐานะผู้ที่ทำงานคลุกคลีในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่ เพียงแต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีความเข้าใจในสภาวะตลาดอย่างลึกซึ้ง และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับทิศทางของเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่เสมอ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงาน Property Mentor ของเรา เพื่อรับคำแนะนำและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ คือรากฐานสู่ความสำเร็จในอนาคต.
