บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือดาวเด่นที่แท้จริง?
หลังจากปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ความเป็นจริงในปี 2566 กลับฉายภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: การปรับตัวลดลงเล็กน้อยแต่กระจายตัว
เมื่อพิจารณารวมกัน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าสถานการณ์กลับแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในระดับจุลภาค
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่ลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) นำโด่งด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพรวมของผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างครบถ้วน เนื่องจากรายได้บางส่วนอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง ดังนั้น การพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า
รายได้จากการขาย: การหดตัวที่กว้างขวางกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้รุนแรงยิ่งขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่บูรณาการกับการบริหารจัดการพื้นที่ค้าปลีก
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือบทพิสูจน์ขั้นสุดท้ายว่าบริษัทใดสามารถบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่เป็นรูปธรรมได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ชี้ให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการเกือบทุกราย แม้ภาพรวมรายได้รวมจะทรงตัว แต่การหดตัวของรายได้จากการขาย และการลดลงของกำไรสุทธิ สะท้อนถึงแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ เช่น ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง, และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม ในความยากลำบากนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้ โดยเฉพาะบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และมีความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การสร้างความแข็งแกร่งภายในองค์กร, การบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ, และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะเป็นกุญแจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนอนาคตทางการเงินที่มั่นคงไปด้วยกัน
